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Wohnungsangebot

Wohnungsbautätigkeit deutlich gestiegen – Bauüberhang aber auch

Abbildung 3: Baugenehmigungen und Baufertigstellungen 2002 bis 2018

Die Wohnungsbautätigkeit ist seit dem Tiefpunkt der Fertigstellungen im Jahr 2009 deutlich gestiegen. Das Niveau konnte auf knapp 286.000 fertiggestellte Wohnungen im Jahr 2018 und damit um rund 80 Prozent erhöht werden. Die Anzahl der Baugenehmigungen hat sich in diesem Zeitraum sogar fast verdoppelt und lag 2018 bei rund 347.000 Wohnungen. Der Rückgang der Baugenehmigungen in den Jahren 2017 und 2018 lässt sich insbesondere auf die stark schrumpfende Zahl von Wohnungen in Wohnheimen – wozu auch Flüchtlingsunterkünfte zählen – zurückführen. Für das Jahr 2019 zeichnet sich auf Basis der Zahlen bis November ein weiterer Anstieg der Baugenehmigungen ab.

Da die Anzahl der Baugenehmigungen die der Fertigstellungen seit 2009 übersteigt, gab es Ende 2018 fast 700.000 Wohnungen, die genehmigt, aber noch nicht fertiggestellt waren. Ein entscheidender Grund für diesen Bauüberhang ist die hohe Kapazitätsauslastung im Baugewerbe (vgl. Abbildung 2).

 

Anteil des Geschosswohnungsbaus steigt entsprechend der Nachfrage

Abbildung 4: Bautätigkeit von Wohnungen nach Gebäudeart 2002 bis 2018

Die Dynamik bei den Baufertigstellungszahlen (vgl. Abbildung 3) wird fast ausschließlich von einem enormen Anstieg der für den Mietwohnungsbau entscheidenden Fertigstellungen im Geschosswohnungsbau getragen. Mit rund 135.000 Wohnungen wurden 2018 über 160 Prozent mehr Wohnungen in Mehrfamilienhäuser fertiggestellt als 2009. Allein im Jahr 2018 ist die Anzahl im Vergleich zum Vorjahr um rund 10 Prozent gewachsen. Die Baufertigstellungen von Wohnungen in Ein- und Zweifamilienhäusern verharren dagegen in den letzten Jahren bei etwas über 100.000 Wohneinheiten.

Der Anteil des Geschosswohnungsbaus ist mittlerweile auf 57 Prozent der gesamten Wohnungsbautätigkeit gestiegen. Der Grund für den Anstieg ist die deutliche Wohnungsnachfrageorientierung in die großen Städte und Universitätsstandorte (vgl. Abbildung 9). Die Bautätigkeit erfolgt damit überwiegend dort, wo sie am dringlichsten benötigt wird.

 

Bautätigkeit erfolgt überwiegend dort, wo sie benötigt wird

Abbildung 5: Bautätigkeit von Wohnungen nach Gebäudeart 2018

Sowohl beim Eigenheim- als auch beim Geschosswohnungsbau gibt es deutliche regionale Unterschiede. Schwerpunkte des Neubaus liegen in den Wachstumsstädten, in Umlandkreisen und ländlichen Kreisen im Süden, Westen und Nordwesten, in der Region Berlin sowie in touristisch attraktiven Räumen. In den großen Städten überwiegt der Mehrfamilienhausbau, während im Umland der Großstädte bis hin zu den ländlichen Regionen der Einfamilienhausbau dominiert. Der Anteil der Bautätigkeit in den Großstädten (Städte ab 100 Tsd. Einwohnern) an der gesamtdeutschen Bautätigkeit wuchs zwischen 2005 und 2018 von 20 auf 32 Prozent, trotz limitierender Faktoren wie mangelndem Bauland und steigender Baulandpreise auf den angespannten städtischen Märkten. 

 

Eigentümerstruktur sehr vielfältig – Privatpersonen größte Vermietergruppe

Abbildung 6: Anteil von Mietwohnungen nach Eigentümern 2011

Auf den deutschen Mietwohnungsmärkten wurden nach Angaben des Zensus im Jahr 2011 rund 23 Mio. Wohnungen von verschiedenen Eigentümertypen vermietet. Die mit Abstand größte Eigentümergruppe stellen die privaten Kleinvermieter dar, die etwa zwei Drittel aller Mietwohnungen vermieten. Daneben existieren unterschiedliche professionelle Anbieter, die insgesamt etwa 7,9 Mio. Wohnungen vermieten. Die größten gewerblichen Anbieter sind privatwirtschaftliche Unternehmen, kommunale Wohnungsunternehmen und Wohnungsgenossenschaften, die jeweils 2 bis 3 Mio. Wohnungen bewirtschaften.

Der Mietwohnungsmarkt unterscheidet sich regional deutlich. Ostdeutschland sowie die Stadtstaaten sind durch einen umfangreichen kommunalen und genossenschaftlichen Wohnungsbestand gekennzeichnet. In den westlichen Flächenländern zeichnet sich die Eigentümerstruktur durch einen höheren Anteil privater Kleinvermieter aus. Privatwirtschaftliche Vermieter sind insbesondere in den Großstädten stark vertreten.

 

Wohnungsleerstände nehmen in Schrumpfungsregionen zu

Abbildung 7: Abschätzung von Wohnungsleerständen nach Kreistypen 2011 bis 2017

Nach Schätzungen des BBSR, basierend auf den Ergebnissen des Zensus 2011, standen im Jahr 2017 über 2 Millionen Wohnungen in Deutschland leer. Das waren über 5 Prozent der gesamten Wohnungsbestände. In den häufig wachsenden kreisfreien Großstädten sind die Wohnungsleerstände seit der Erhebung in 2011 spürbar auf 2,1 Prozent zurückgegangen. Das liegt dort an der hohen Nachfrage. In ländlichen, vor allem peripher gelegenen Kreisen sowie in strukturschwachen Städten hat sich die Zahl leerstehender Wohnungen erhöht.

Gerade in Ostdeutschland, in Teilen von Bayern, Rheinland-Pfalz, Hessen, Niedersachsen und dem Saarland sind zahlreiche Kreise von hohen Leerständen betroffen. In diesen Regionen sind weitere Zuwächse der Leerstandszahlen durch Bevölkerungsverluste zu erwarten. Für die Immobilieneigentümer und die Kommunen bringt das erhebliche finanzielle Probleme mit sich.

 

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