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Mieten und Preise

Die Wohnungsmieten spannen sich regional weit auf

Abbildung 10: Erst- und Wiedervermietungsmieten von inserierten Wohnungen 2019

Die Angebotsmieten basieren auf Inseraten aus Immobilienplattformen und Internet-Angeboten von Tageszeitungen für Erst- und Wiedervermietungen von Wohnungen. Bei den berechneten Mietwerten handelt es sich um Nettokaltmieten ohne Nebenkosten für nicht-möblierte Wohnungen der Größen 40 bis 130 m². Mieten aus bestehenden Mietverträgen gehen nicht mit ein.

Die Höhe der durchschnittlichen Angebotsmieten streut ähnlich wie die Immobilienpreise sehr stark in den Teilräumen Deutschlands. Die Angebotsmieten variieren im Jahr 2019 zwischen 4,56 Euro je Quadratmeter im Vogtlandkreis (Sachsen) und 18,31 Euro je Quadratmeter nettokalt in der Stadt München. Die prosperierenden Groß- und Universitätsstädte heben sich deutlich von ihrem Umland ab. Von den Metropolregionen München, Stuttgart und Rhein-Main werden die hohen Mieten weit in die ebenfalls wirtschaftlich starken Umlandkreise getragen. In anderen Regionen wie Düsseldorf/Köln/Bonn oder Berlin reichen die hohen Mieten nur in das engere Umland. Dort schließen sich ländliche Räume mit deutlich niedrigeren Angebotsmieten an. Bundesweit lagen die Angebotsmieten im Jahr 2019 bei 8,76 Euro je Quadratmeter.

 

Große Großstädte haben sich stark verteuert; abnehmende Dynamik im 2. Halbjahr 2019

Abbildung 11: Erst- und Wiedervermietungsmieten von inserierten Wohnungen nach Kreistypen 2004 bis 2019

Die Angebotsmieten von Wohnungen aus Erst- und Wiedervermietungen erhöhten sich im 1. Halbjahr 2019 bundesweit im Vergleich zum Vorjahreszeitraum um 4,4 Prozent. Damit verringerte sich der Preisanstieg leicht. Die größten deutschen Städte (13 Städte mit min. 500.000 Einwohnern) heben sich bei den Mietenniveaus und -entwicklungen deutlich von den weiteren Großstädten und den städtischen Kreisen ab. Die Angebotsmieten lagen im 1. Halbjahr 2019 in den 13 größten Städten im Durchschnitt bei 11,65 Euro je Quadratmeter. Dabei handelt es sich durchweg um wachsende Großstädte mit Wanderungsgewinnen und Wohnungsengpässen. Entsprechend stark stiegen die Angebotsmieten dort an – im Schnitt um 5 Prozent. Außerhalb der großen Großstädte wuchsen die Angebotsmieten in den verschiedenen siedlungsstrukturellen Kreistypen im Vergleich zum Vorjahreszeitraum durchschnittlich um 3,5 bis 4,5 Prozent.

Erst- und Wiedervermietungen stellen allerdings nur einen kleinen Teil des gesamten Mietmarkts dar. In bestehenden Verträgen steigen die Mieten deutlich geringer an (Bestandsmieten). So stieg der Mietenindex des Statistischen Bundesamtes im 1. Halbjahr 2019 im Vergleich zum Vorjahreszeitraum nur um 1,4 Prozent. (vgl. Abbildung 12)

 

Anstieg bei Bestandsmieten nicht höher als Inflation 

Abbildung 12: Entwicklung von Wohnungsmieten und Verbraucherpreisen 2015 bis 2019

Die Spanne zwischen Angebotsmieten inserierter Wohnungen und Mieten bestehender Mietverträge vergrößert sich im bundesweiten Durchschnitt weiter. Die Angebotsmieten sind seit 2015 jährlich um 4,7 Prozent gestiegen, die Nettokaltmieten nach Verbraucherpreisindex, welche sich vor allem auf Bestandsmieten beziehen, haben durchschnittlich um 1,4 Prozent zugelegt – ungefähr auf dem Niveau der Inflation.

Die Mietanstiege der letzten Jahre betreffen demnach vor allem Erst- und Wiedervermietungen in dynamischen Mietmärkten mit Marktanspannungen. Da dabei nur die im Inserat angebotenen Mieten von öffentlich inserierten Wohnungen erfasst werden, wird aber auch der Anstieg der Neuvertragsmieten tendenziell überschätzt.

 

Baulandengpässe in vielen Großstädten sorgen für deutlich steigende Preise

Abbildung 13: Preisindizes für Wohnimmobilien und Bauland 2010 bis 2. Quartal 2019

Die Preise für Bauland stiegen zwischen 2010 und 2018 bundesweit um 63 Prozent. Das ist ein deutlich stärkerer Anstieg als bei den Preisen für Wohnimmobilien selbst sowie bei den Erst- und Wiedervermietungsmieten. Die Preise für neu erstellte Wohnimmobilien sind im gleichen Zeitraum um rund 42 Prozent, für bestehende Wohnimmobilien um rund 45 Prozent gestiegen. 

Die Baulandpreisentwicklungen zeigen 2019 eine Trendveränderung. Im Vergleich zum Vorjahreszeitraum sind die Baulandpreise nur noch knapp 2 Prozent höher, nach Preissteigerungen von über 10 Prozent im Jahr 2017. Im Vergleich zum Jahresbeginn 2019 sind die Baulandpreise sogar um 3 Prozent zurückgegangen. Ob tatsächlich eine Trendumkehr stattfindet, kann bei diesem kurzen Betrachtungszeitraum noch nicht eingeschätzt werden.

Der Häuserpreisindex hingegen steigt auch 2019 weiter spürbar an – im 2. Quartal 2019 um 5,4 Prozent im Vergleich zum Vorjahreszeitraum. Dieser Anstieg wird vor allem durch Preissteigerungen bei Bestandsimmobilien getragen. Die Preise für Neubauten haben sich im bundesweiten Durchschnitt stabilisiert.

Baupreise steigen stärker als die Teuerungsrate

Abbildung 14: Veränderung der Baupreise und der Verbraucherpreise 2015 bis 3.Quartal 2019

Die jährlichen Steigerungen der von Bauherren zu bezahlenden Baupreise haben in den letzten Jahren wieder zugenommen. Dabei lagen die Teuerungsraten im Baubereich seit vielen Jahren über der Inflation. Die Steigerungsraten der Baupreise für Wohngebäude haben seit Anfang 2016 bis Ende 2018 kontinuierlich zugelegt und sich erst 2019 wieder leicht verringert. Im 3. Quartal 2019 erhöhten sich die Baupreise um 4,1 Prozent im Vergleich zum Vorjahreszeitraum; der Anstieg war damit immer noch gut 2,5 Prozentpunkte höher als die Inflation.

Die Anstiege der Baukosten für die Bauunternehmen haben sich bereits Mitte 2018 verlangsamt. Sie erhöhten sich im 3. Quartal 2019 nur noch um 1,5 Prozent, wobei die dahinterstehenden Materialkosten und Arbeitskosten gleichermaßen diese Steigerungsraten aufwiesen. In früheren Jahren lagen die Zuwächse der Arbeitskosten häufig über denen der Materialkosten.

 

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