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Mieten und Preise

Die Wohnungsmieten spannen sich regional weit auf

Abbildung: Erst- und Wiedervermietungsmieten von inserierten Wohnungen 2020

Die durchschnittlichen Angebotsmieten für Wohnungen streuen ähnlich wie die Immobilienpreise sehr stark in den Teilräumen Deutschlands. Diese Unterschiede spiegeln die lokale und regionale Vielfalt der Wohnungsnachfrage durch Binnen- und Außenwanderungen, die wirtschaftliche Situation, die Infrastrukturausstattung und die Anbindung an Arbeitsmarkt-und Ausbildungszentren wider.

Die Erst- und Wiedervermietungsmieten im Gebäudebestand variierten im Jahr 2020 zwischen 4,69 Euro je Quadratmeter im Landkreis Lüchow-Dannenberg und 19,21 Euro je Quadratmeter nettokalt in der Stadt München. Die prosperierenden Groß- und Universitätsstädte heben sich deutlich von ihrem Umland ab. Von den Metropolregionen München, Stuttgart und Rhein-Main werden die hohen Mieten weit in die ebenfalls wirtschaftlich starken Umlandkreise getragen. In anderen Regionen wie Düsseldorf/ Köln/Bonn oder Berlin reichen die hohen Mieten nur in das engere Umland. Dort schließen sich ländliche Räume mit deutlich niedrigeren Erst- und Wiedervermietungsmieten an. Bundesweit lagen die Angebotsmieten im Jahr 2020 bei 9,16 Euro je Quadratmeter nettokalt.

 

Große Großstädte weisen das höchste Mietniveau auf; die Mietenanstiege haben sich in allen Kreistypen spürbar verringert

Abbildung: Erst- und Wiedervermietungsmieten von inserierten Wohnungen nach Kreistypen 2010 bis 2020

Nach Jahren deutlicher Steigerungen der Angebotsmieten ist seit 2019 und besonders im 2. Halbjahr 2020 eine bundesweite deutliche Verlangsamung der Mietenanstiege zu erkennen (vgl. auch kommende Abbildung). Die größten deutschen Städte mit mindestens 500.000 Einwohnern heben sich bei den Mietenniveaus deutlich von den weiteren Großstädten und den städtischen Kreisen ab. Die Erst- und Wiedervermietungsmieten lagen im Jahr 2020 in den 14 größten Städten im Durchschnitt bei 11,84 Euro je Quadratmeter. Dabei handelt es sich vor allem um wachsende Großstädte mit Wanderungsgewinnen und Wohnungsengpässen. Die Erst- und Wiedervermietungsmieten erreichten in den weiteren Großstädten und in den städtischen Kreisen im Schnitt 8,62 bzw. 8,73 Euro je Quadratmeter und waren damit deutlich günstiger als die Metropolen. In den ländlichen Kreisen lagen die Erst- und Wiedervermietungsmieten im Schnitt bei 7 Euro je Quadratmeter.

Erst- und Wiedervermietungen bilden nur einen kleinen Teil des gesamten Mietwohnungsmarktes ab. Bei bestehenden Mietverträgen haben sich in den letzten Jahren die Bestandsmieten deutlich weniger erhöht (vgl. Abbildung Verbraucherpreisindex).

 

Mietendynamik sinkt – auch in Großstädten

Abbildung: Veränderungen der Erst- und Wiedervermietungsmieten inserierter Wohnungen nach Kreistypen 2011 bis 2020

Mieten inserierter Wohnungen sind bei Erst- und Wiedervermietung deutschlandweit im Jahr 2020 nur noch um 3,1 Prozent auf 9,16 Euro pro Quadratmeter nettokalt gestiegen. Der Preisanstieg hat sich im Vergleich zum Vorjahr um 1 Prozentpunkt verringert. Die Rückgänge der Mietensteigerungen werden vor allem im 2. Halbjahr 2020 deutlich. Hier sind die Erst- und Wiedervermietungsmieten bundesweit im Vergleich zum 1. Halbjahr nur noch um 0,7 Prozent gestiegen – der niedrigste Halbjahresanstieg seit 2010.

Die deutlichste Abschwächung der Steigerungsraten bei Erst- und Wiedervermietungen ist in den großen Großstädten zu erkennen. 2020 sind die Erst- und Wiedervermietungsmieten dort um 2,9 Prozent gestiegen; im 2. Halbjahr nur noch um 0,9 Prozent im Vergleich zum 1. Halbjahr. Die höchsten Steigerungen der Erst- und Wiedervermietungsmieten hatten im Jahr 2020 bundesweit die städtischen Kreise mit 3,8 Prozent (2. Halbjahr im Vergleich zum 1. Halbjahr: 1,1 Prozent). Dabei handelt es sich häufig um Umlandkreise prosperierender Städte, in denen die Wohnungsnachfrage in den letzten Jahren ebenfalls stark zugelegt hat (vgl. erste Abbildung in Wohnungsnachfrage).

 

Anstieg bei Bestandsmieten nicht höher als Inflation 

Abbildung: Entwicklungen von Wohnungsmieten und Verbraucherpreisindex 2015 bis 2020

Die Nettokaltmieten nach Verbraucherpreisindex, welche sich vor allem auf Bestandsmieten beziehen, haben im Durchschnitt der letzten vier Jahre um 1,4 Prozent zugelegt – ungefähr auf dem Niveau der allgemeinen Preisentwicklung. In den kreisfreien Großstädten stiegen die Nettokaltmieten im Durchschnitt der letzten vier Jahre um 1,6 Prozent. Ab der zweiten Hälfte des Jahres 2020 hat die allgemeine Preisentwicklung spürbar nachgelassen. Auch die Entwicklung der Nettokaltmieten stagnierte deutschlandweit im Dezember 2020.

 

Wohnkostenbelastungsquote deutlich gesunken

Abbildung: Wohnkostenbelastungsquote und Wohnkostenüberlastungsquote in Deutschland 2010 bis 2019

Die Wohnkostenbelastungsquote, also der Anteil der Wohnkosten (einschließlich Wasser- und Abwasser-, Energie und Heizkosten, Ausgaben für die Instandhaltung der Wohnung bzw. des Hauses, etc.) am verfügbaren Haushaltseinkommen, ist in den letzten Jahren deutlich gesunken und lag 2019 bei 25,9 Prozent.

Der Anteil der Bevölkerung, die in Haushalten leben, die mehr als 40 Prozent ihres verfügbaren Haushaltseinkommens für das Wohnen ausgeben, sinkt seit Jahren. Er liegt mit 13,9 Prozent im Jahr 2019 zwei Prozentpunkte unter dem Wert des Jahres 2016.

 

Baulandengpässe in vielen Großstädten sorgen für steigende Preise

Abbildung: Preisindizes für Wohnimmobilien und Bauland 2010 bis 2019

Die Preise für Bauland stiegen zwischen 2010 und 2019 bundesweit um 84 Prozent. Das ist ein deutlich stärkerer Anstieg als bei den Preisen für Wohnimmobilien selbst sowie bei den Erst- und Wiedervermietungsmieten. Der Preisanstieg spiegelt die Knappheit von Wohnbauland in vielen städtisch geprägten Regionen wider. Die Preise für neu erstellte Wohnimmobilien sind im gleichen Zeitraum um rund 47 Prozent, für bestehende Wohnimmobilien um rund 55 Prozent gestiegen.

Beim Vergleich der Jahre 2019 und 2018 ist bei den Preisen für neu erstellte Wohnimmobilien und Bauland eine abnehmende Dynamik zu beobachten. Die Preise stiegen im Jahr 2019 also weniger stark an als in den vorherigen Jahren.

 

Entwicklung der Baupreise aktuell moderat

Abbildung: Veränderung der Baupreise 2015 bis 4. Quartal 2020

Die Ausweitung der Kapazitäten durch die Bauwirtschaft führt seit Anfang 2019 zu einer anhaltend moderaten Entwicklung der Baupreise.

In der zweiten Jahreshälfte 2020 hat es gar keine Steigerung der Baupreise gegeben.

Auch für die Jahre 2021 und 2022 wird eine moderate Entwicklung der Baupreise prognostiziert.

 

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